segunda-feira, 17 de setembro de 2007
Neste mês de agosto e setembro ocorreram várias ações administrativas. Realizamos a dedetização e a desratização preventiva; o acompanhamento sobre a empreitada de reforma e modernização dos elevadores; reparo do portão de saída da garagem; planos e orçamentos para a pintura da entrada e saída da garagem (inconsequentemente pinchadas por vândalos); orçamento e contratação de seguro condominial obrigatório e todos os procedimentos cotidianos de contabilidade e conservação de nosso condomínio.
Um dos mais relevantes acontecimentos foi a fiscalização por parte da Delegacia do Trabalho do Distrito Federal que nos obrigou a uma série de procedimentos de entrega de balancetes e RAIS (relatório anual de infomações sociais) 2004 e 2005 e 2006 sendo detectadas ausência de documentos essenciais referentes aos anos de 2004 e 2005 que obrigou o condomínio a geração de documentos e a mais rápida regularização. Felizmente, com o auxílio da ASSECOND, sua diretoria jurídica e e de várias audiências junto as autoridades, os processos estão sendo realizados, atualizados e postos em dia junto ao poder público. Acreditamos que honestidade, transparência e eficácia são os únicos caminhos a correta administração do bem comum.
2 Comments:
Você Sabia?
Que o Condomínio é obrigado a recolher ao INSS 20% sobre os valores pagos a prestadores de serviço (serviços de pintura, serralheria, chaveiro, pedreiro, etc.) com retenção de 11% do total dos serviços?
Que sobre o pró-labore do Síndico (inclusive isenção da taxa de condomínio), há incidência de 20%, a ser recolhido ao INSS?
Que o Condomínio pode manifestar recusa ao pagamento das contribuições assistenciais e confederativa ao sindicato patronal, caso não seja sindicalizado, tornando-se isento (o mesmo para os empregados)?
Que o zelador que reside no Condomínio deve firmar Contrato de comodato?
Que o Condomínio é responsável, de forma subsidiária, pelo pagamento das verbas trabalhistas dos funcionários das firmas de limpeza e manutenção (inclusive vigilância) contratadas para prestar serviços no edifício e que também tem que reter 11% do total da nota fiscal e recolher ao INSS até o dia 2 de cada mês?
Recuperação do condomínio
Por onde começar a recuperar as finanças do condomínio?
- Imediatamente efetue cortes de despesas desnecessárias e/ou horas extras de funcionários;
- Em seguida revise os contratos de manutenção, negocie junto ao fornecedor, ou troque de fornecedor se necessário, mas lembre-se que bons prestadores de serviço devem ser mantidos;
- Paralelamente, acione a equipe de cobrança, a qual deverá ser ostensiva, convocando os devedores para comparecer em data agendada para oportunidade de acordo no próprio condomínio;
- É importante que não seja descontado nenhum acréscimo legal (multa, juros), até porque não são de propriedade do síndico, mas sim daqueles que suportaram a inadimplência;
- Não comparecendo o devedor, telefonemas freqüentes são uma boa alternativa; caso contrário, ajuizar ação de cobrança imediata, para que não acumule mais a dívida e nem esmoreça a credibilidade da cobrança;
- Na seqüência, efetue cortes de serviços do condomínio que não sejam essenciais, mas se não houver essa possibilidade, não haverá outra alternativa senão um reajuste de taxa condominial;
- Por fim, é importante que problemas que exigem manutenção freqüente sejam reparados de forma definitiva, e não com consertos pequenos e constantes;
Organização contra inadimplência
- Relaciona-se os devedores em uma lista de inadimplência em andamento:
1.Lista de acordos;
2.Lista de ações de cobrança;
3.Divisão entre casos graves, casos negociáveis e casos em atenção
- Cada caso deve ser analisado por uma série de fatores, que vão do tamanho do condomínio até a situação financeira do condômino devedor. Em condomínios pequenos, um único condômino devedor pode causar um desequilíbrio financeiro;
- Existem dois tipos de devedores, o devedor constante, e o devedor esporádico; porém a classificação depende da realidade de cada condomínio, e do conceito do síndico e equipe gestora (conselheiros);
- De modo geral, se há acúmulo de três cotas condominiais não pagas por um condômino, pode-se considerar como um Caso Grave, sejam elas consecutivas ou alternadas. Nesses casos deve-se fazer uma ação de cobrança mais ostensiva.
- Casos Negociáveis ocorrem quando o devedor paga a dívida antes do acúmulo de três cotas, mas freqüentemente volta à lista dos inadimplentes, e no entanto está disposto a negociações e acerto de sua situação;
- Casos em Atenção são os inadimplentes com uma ou duas cotas condominiais em aberto, consecutivas ou alternadas.
Em casos de suspeita ou constatação de desvio de verbas...
- Auditoria aprovada em assembléia;
- Ação judicial aprovada em assembléia para indenização ou exibição de documentos.
Transparência - atitudes essenciais
- Registrar todos os movimentos financeiros com documentos detalhados sobre os gastos. Todo serviço ou produto adquirido deve ter nota fiscal;
- Reuniões mensais (no mínimo) com o Conselho e consultar a assembléia sempre que houver necessidade de uma despesa elevada com um mínimo de três orçamentos (e solicitar aos condôminos que também tragam orçamentos);
Renegociar contratos
- Antes de iniciar a negociação de dívidas do condomínio junto a fornecedores, ou a negociação de contratos, é fundamental conhecer o volume da dívida e os itens do contrato, além das necessidades do condomínio relativas aos serviços, para se ter mais argumentos na negociação ou renegociação.
- O segundo passo é tentar o maior número de parcelas possível com o menor juro e correção proposto, para que haja tempo de recuperação financeira do condomínio, e aí sim, no momento certo, liqüidar a dívida, negociando descontos para pagamentos unificados de mais de uma parcela.
- Caso haja aumento da inadimplência que venha a comprometer esse parcelamento no futuro, recorrer à renegociação e novo parcelamento, sendo o último recurso utilizado o rateio em assembléia.
- Na renegociação de contratos o síndico deverá levar em conta a qualidade dos serviços prestados, pois um serviço de má qualidade prejudica mais do que beneficia, contudo a opção é contratar um fornecedor que tenha boas indicações;
Gerar receitas
- A locação de espaços comuns pode representar uma fonte de renda para o condomínio, embora atualmente esses valores devam ser informados aos condôminos como receita tributável;
Caso
"Havia problemas financeiros na gestão anterior de um condomínio com 384 unidades, que como síndico, tendo o apoio da administradora, a qual foi fundamental no processo, consegui estabilizar em médio prazo, também com a ajuda dos condôminos, que compreenderam e aprovaram as medidas. Negociei dívidas com parcelamentos e reajustei a taxa condominial em assembléia, demonstrando aos condôminos que era imperativo reajustar para cobrir as mesmas, e fui implacável na cobrança, que foi feita de modo ostensivo pela administradora, que conseguiu quase 90 acordos, e por fim acionei na justiça quase 80 unidades".
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