Cobrança individualizada da CAESB (água e esgoto)

quarta-feira, 21 de novembro de 2007

O número de condomínios que aderem à medição individualizada é crescente. Nos últimos três anos, a estimativa é que o setor como um todo tenha crescido acima de 100%. Também pudera. Cálculos recentes mostram que a economia pode atingir 50%, número bastante expressivo e importante em tempos onde a discussão sobre a falta da água está em todos os lugares.

Além do lado financeiro, a medição individualizada tem outras vantagens. Entenda como funcionam os sistemas.

BENEFÍCIOS

- Em média, a economia gerada pela individualização é de 30%, mas pode atingir 50% em alguns casos. Os condôminos deixam de pagar a conta de água no condomínio e passam a receber a cobrança em casa. Esse sistema permite um controle maior sobre consumo e gasto.

- Inadimplência reduzida é outra vantagem da implantação desse sistema, e o benefício se estende também à mensalidade do condomínio.

- O sistema de cobrança individual também funciona perfeitamente em condomínios comerciais, onde costuma haver disparidade no consumo de água entre os condôminos. E isso é explicado pelo fato de que empresas de diferentes setores têm necessidade de consumo de água variadas umas das outras.

- Qualquer edifício pode receber a instalação do hidrômetro – a diferença é que em prédios mais antigos a intervenção varia e o custo pode aumentar.

- A identificação de vazamentos também fica facilitada com a cobrança individual, por conta de um eventual aumento de consumo.

- Uma das maiores vantagens, depois da economia, é o fato de poder cortar o fornecimento apenas da unidade que está com contas pendentes, em vez de prejudicar todo o condomínio.

- A cobrança individual também é uma forma de tornar o consumo da água mais consciente. Como cada um pagará pelo que consome, haverá um controle maior e, possivelmente, o fim do desperdiço. - Acaba com brigas e discussões no condomínio, já que cada morador pagará exatamente pelo que está consumindo.

SISTEMAS DE INDIVIDUALIZAÇÃO

ONDAS DE RÁDIO

COMO FUNCIONA - O setor de medição individual sempre tem novidades e uma das tecnologias que tem sido bastante procurada é a medição que utiliza rádio freqüência. “A tecnologia via rádio é precisa e segura, dispensando a instalação de quaisquer cabeamentos e centrais de computadores no condomínio”, informa o engenheiro Marco Aurélio da Metragen. - Existem vários modelos de rádio freqüência no mercado: uns utilizam sistema de compartilhamento, onde pode haver a utilização de até quatro hidrômetros para um único rádio; o mais atual, entretanto, utiliza um aparelho para um medidor e é conhecido como um por um.

- O sistema consiste na instalação de um dispositivo radiotransmissor acoplado ao hidrômetro. O hidrômetro transmite o consumo de água apontado ao dispositivo que, por sua vez, envia as informações via rádio.

- A coleta dos dados é feita por um funcionário da empresa prestadora do serviço que, com um computador de mão especializado, em frente ao prédio, recebe as informações que são enviadas pelo dispositivo.

- Esse sistema dispensa a entrada de funcionários no condomínio. A recepção dos dados é feita do lado de fora do portão.

- Os dados armazenados neste computador de mão são descarregados na central da empresa que faz o gerenciamento dos dados– cálculo do consumo, ocorrência de vazamentos e podendo até apontar tentativas de fraude.

- O custo do equipamento e da instalação geralmente é inferior ao de outros medidores. Para um edifício com 100 apartamentos, por exemplo, o custo é de cerca de R$ 420,00 por apartamento, considerando a instalação de um hidrômetro por unidade sem a necessidade de reformas ou interferências na rede hidráulica.

- A tecnologia de radio freqüência dispensa a passagem de cabos e fios pelo condomínio e o prédio não precisa ter computador, telefone e internet banda larga.

- Os hidrômetros utilizam transmissores de rádio que trabalham na freqüência 434Mhz.

- Esses transmissores funcionam com baterias de lítio e a vida útil varia de 10 a 15 anos.

- A empresa que opera o sistema reúne as informações e as envia para o condomínio com o consumo e valor a ser pago por cada condômino.

SISTEMA DIGITAL

COMO FUNCIONA- O sistema é simples e consiste na instalação de um hidrômetro para cada unidade do edifício. O equipamento fica na entrada de cada unidade. Há diferentes sistemas de individualização de consumo, como o de leitura digital.- Nesse sistema, o hidrômetro gera dados que são armazenados em uma central e num computador. Um software faz o rateio da conta e medição pontual do consumo.

- Uma das vantagens desse sistema é que todo o rateio é feito pelo computador sem possibilidade de erro. O processo acompanha o conceito de edifício inteligente.

- Outro ponto positivo está relacionado à segurança. A leitura é feita remotamente e não há necessidade de acesso aos apartamentos.

- Em prédios antigos é necessária adaptação. Instala-se o hidrômetro e levam-se cabos dos medidores de cada apartamento até o térreo.

- É possível fazer a adaptação em prédios já construídos, mas em São Paulo os prédios novos estão sendo construídos com instalação para leitura remota. Processo mais rápido e simples. A aprovação da Lei 551/03 em São Paulo – que aguarda sanção do governador José Serra – tornará obrigatória a individualização em novos condomínios.

- Sai mais caro do que o equipamento convencional. Software e equipamentos têm custos mais elevados.

CUSTO DO SISTEMA DIGITAL- O custo varia em função do número de apartamentos. Quanto mais apartamentos, menor o custo do software.

- Se a tubulação é de PVC, por exemplo, o custo cai. Se é de cobre, aumenta.

- Em um prédio padrão, com 60 apartamentos, com 2 banheiros cada, a implantação do sistema completo digitalizado sai, em média, a R$ 600 por unidade, com serviço de instalação e software específico desenvolvido pela LAO - Liceu de Artes e Ofícios.

SISTEMA DE LEITURA PULSADA

- Prédios novos e antigos podem receber esse sistema.

- É feita uma quebra 15 cm por 25 cm para localizar o cano. Instala-se hidrômetro com saída pulsada. A cada litro de água consumido, o equipamento envia um impulso elétrico para o painel.
- Instala-se também um bloqueador de água, com o objetivo de punir a inadimplência.

CUSTO DO SISTEMA ELETRÔNICO

- Prédio de 60 apartamentos, 2 banheiros cada. Em edifícios com duas colunas prumadas (que distribuem a água do prédio para as unidades), aproximadamente R$ 700 por unidade. Com uma prumada, R$ 400 por unidade.

Atualmente, qualquer prédio pode receber um sistema de medição individual, as opções de sistemas aumentaram e até os edifícios mais antigos têm a possibilidade de implantar a medição e cobrança individual.

CUSTOS

Implantar um sistema de individualização requer planejamento. Os custos variam muito – dependem do tipo de edifício (novo ou antigo) e do sistema escolhido. Os prédios novos, por exemplo, normalmente já estão preparados para receber o sistema, o que reduz a mão-de-obra e barateia o custo.

- Se você optar pelo sistema de leitura eletrônica, o valor fica em torno de 500 reais por unidade. Nesse tipo de leitura, os dados de consumo são enviados por telemetria às empresas e repassados em planilhas de custo para as administradoras, que providenciam o boleto devendo ser pago pelo condômino. O sistema que utiliza radiofreqüência costuma sair mais em conta. Como citado na outra reportagem, se não forem necessárias reformas, o custo sai em torno de R$ 420,00 por apartamento.

- No caso de leitura manual, feita por um leiturista, que pode ser um técnico da empresa que instalou o sistema ou de serviços terceirizados, o valor do projeto fica em média 200 reais por unidade, em prédios novos.

- Em prédios antigos, não preparados para esse tipo de sistema, o custo da instalação pode variar entre R$ 600,00 e R$ 5.000,00 por apartamento. Isso vai depender do número de prumadas hidráulicas existentes em cada unidade. Se o apartamento for abastecido por uma prumada, a instalação custaria R$ 600,00 para leitura presencial e R$ 750,00 para o sistema de radiofreqüência. O de radiofreqüência, aliás, é umas das melhores opções para construções antigas, já que dispensa cabeamentos.

- A individualização não é somente a instalação de medidores em cada prumada do apartamento. Em prédios antigos, ela deve acompanhar a instalação de novas prumadas de abastecimento para interligação das já existentes dentro da unidade habitacional. Isso evita que o hidrômetro fique dentro do apartamento.

- Como alertou a empresa A J Martani, algumas prestadoras de serviço oferecem a instalação de um medidor por prumada existente, ou seja, se houver cinco colunas de água serão instalados cinco hidrômetros. Esse procedimento não é recomendado pela Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp) e nem por outras concessionárias.

- Em prédios antigos que, pelo tempo de construção, necessitam de troca de colunas, uma possibilidade é aproveitar a obra para realizar a instalação do sistema, o que pode trazer praticidade e abater alguns custos. - Nos prédios novos, a construção muitas vezes já pré-dispõe o sistema de individualização. Nesses casos, o condomínio deve verificar se a construtora deixou o local para o hidrômetro na unidade ou na área comum, pois isso implica em diferenças no orçamento para instalação do sistema, e também no método de leitura da conta.

COBRANÇA E INADIMPLENTES

A cobrança é individual e pode ser incorporada à taxa condominial mensal ou cobrada separadamente. - Os inadimplentes podem ter sua água desligada, pois o sistema identifica as unidades que têm contas em aberto. Mas isso deve ser acordado em Assembléia, antes da instalação do sistema e, como citado na outra matéria, é preciso ficar atento a isso para evitar problemas. É aconselhável buscar orientação jurídica.- A manutenção do sistema pode ou não ser feita pela empresa que desenvolveu o projeto e instalou em seu condomínio. Verifique antes da contratação o tempo de garantia e serviços oferecidos após a obra. Certifique-se de a manutenção do sistema tenha uma cláusula exclusiva no contrato firmado entre o condomínio e a empresa instaladora.-

DEPOIMENTO DE QUEM OPTOU PELO SISTEMA

O síndico do condomínio das Nações III, Benedito da Cunha Rufino, aprova a instalação do sistema de hidrômetros individuais em seu condomínio, que foi feita há 10 meses.
De acordo com o síndico, os resultados já foram vistos no segundo mês após a instalação. A redução nos gastos gerais do condomínio foi de 27%, "e assim, foram caindo os valores pagos pelas unidades", explica.
O condomínio escolheu modo de leitura manual. Como o edifício tem mais de 27 anos, foi necessário uma obra para trocar a tubulação, o que saiu por volta de R$ 180,00 para cada morador. "Tudo foi dividido em 10 vezes", afirma Rufino.
Uma boa surpresa para Rufino foi verificar que o sistema de cobrança individualizada de água não trouxe apenas uma forma mais justa na divisão das contas: também a inadimplência diminuiu muito em seu condomínio. Isso aconteceu porque a conta de água é cobrada junto com a taxa ordinária. Assim, são poucos os que se arriscam a ficar devedores, e de quebra, ter cortado o fornecimento de água.

Fontes:

- Sindiconet
- Engenheiro João Martani (AJ MARTANI Instalações e Individualizações de Água)
- Wagner Ferraz (Di Maggio)
- Engenheiro Marco Aurélio (Metragen – Sistemas de Medição Individual)
- Regina Oliveira (Gerente Comercial - Hidrosolution)
- Benedito da Cunha Rufino (Síndico - Condomínio Nações III)

EMPRESAS
Empresas que realizam o serviço e são cadastradas no portal SíndicoNet:

- No Distrito Federal-DF clique aqui

Uma espécie de casamento forçado e nem sempre feliz.

quarta-feira, 7 de novembro de 2007

Série publicada pelas organizações Globo de Televisão.

Quantos decibéis têm a tranqüilidade? Um país de condomínios, medido pelo IBGE: quase 13 milhões de pessoas vivendo em apartamentos. Quase 13 milhões de vizinhos.
Cada prédio na paisagem representa um desafio diário. Um desafio de tolerância, de paciência um desafio de convivência. São milhares de pessoas dividindo os mesmos espaços, as mesmas responsabilidades, mas cada um procurando também as suas individualidades. A privacidade possível.
Como compor a harmonia dos diferentes? Pra tentar responder a essa pergunta, decidimos visitar primeiro o Copan, o maior condomínio do país.
Quando projetou o "S" gigantesco que virou um dos símbolos de São Paulo, Oscar Niemeyer nunca imaginou que, um dia, a vida de cada um dos 1.160 proprietários estaria registrada numa pasta do síndico.
Repórter: “Quando estamos falando de bloco F, apartamento 324, nós estamos falando de quê?”Seu Afonso: “De multa!”
De Leonardo, rapaz moderno. Mas, como ele diz, com problemas de "comunicação" com o vizinho de baixo.
Repórter: “Você conhece o vizinho debaixo?”Leonardo: “Conheço só de gritar na janela.”
Quando essa turma descolada decidiu vir morar no último andar do Copan, imaginava ter chegado perto do céu. Bateram de frente com dois engenheiros.
“Depois de dez, 12 horas de serviço, tomar um banho, deitar e dormir e não consigo por causa da zoeira aqui de cima!”, afirma Eugênio Campos.
Calma, seu Eugênio. Tem mais gente sofrendo com os vizinhos. O estudante Rafael.Teles e seu saxofone. “Sai umas coisas que as pessoas chamam de garça. A palheta pega na boca e dá um barulho engraçado”.
Pelas contas do aprendiz, no mínimo mais quatro meses pra melhorar. E aí, vizinho? “Garota de Ipanema que está tocando agora. Eu não agüento mais ouvir Garota de Ipanema. Peguei um trauma”, reclama o vizinho.
Pelo menos não é no meio da noite, não é Seu Eugênio? “Sei que eles chegam aqui depois das 22h. A noite é dia pros caras!”
“Eu fico acordado trabalhando até de madrugada. Eu me sinto melhor assim”
Os jovens criativos abriram uma produtora cultural bem em cima da cabeça dos pobres engenheiros. “Um dos problemas que a gente imagina são os tacos soltos”.
Repórter: “Quanto custa pra consertar esse taco?”Leonardo: “A gente não sabe.”Repórter: “Deve ser mais barato que a multa.”
R$ 380 vezes seis. Punição total: R$ 2.280.
“De manhã eu bato com um cabo da vassoura no teto. É a minha vingança!”, conta Seu Eugênio.
O condomínio quer impedir a renovação do aluguel. Os rapazes tentam diminuir o barulho. “Agora, eu chego em casa e tiro o sapato. porque de meia não faz barulho. Eu uso meia de futebol, porque ela dura mais, então eu posso andar de meia e ela não estraga”, conta um dos sócios da produtora musical.
Pra eles, pode ser tarde. É o que diz a lei. “A convenção dos condomínios está para os condôminos como a Constituição Federal está para todos os membros da sociedade”, explica Sílvio de Souza, vice-presidente do Tribunal de Justiça-RJ.
O Código Civil prevê: é ilegal perturbar o sossego da vizinhança. E cada cidade estabelece os limites do barulho aceitável. Então, como soltar aos quatro ventos a vontade de fazer o que se quer, sem incomodar ninguém?
Será que a antropologia responde? “Eu acho que o condomínio é um microcosmos da problemática geral da vida em sociedade. Como é possível conviver com as diferenças, com as tensões que surgem com as diferenças. É preciso desenvolver mecanismos de empatia, uma sensação de que estamos no mesmo barco, temos que nos apoiar, desenvolver solidariedade básica mínima”, diz GILBERTO VELHO, antropólogo da UFRJ.
Quase um ano se passou e só agora a aposentada Lídia Lopes conheceu o vizinho barulhento da frente, cantor. Nada de queixas. Mas a paz tem regras. “Durante o dia, tudo bem. À noite, até as 22h”, diz Dona Lídia.
O cantor logo amolece Dona Lídia. Cartola é convocado para um dueto de vizinhos.
Nessa hora, ninguém se importa se o clássico desafina. Com um pouco de boa vontade, Lídia e Jéferson evitaram os espinhos da discórdia e deram força ao ditado: quando um não quer, dois não brigam.

Como reduzir o preço do condomínio

segunda-feira, 5 de novembro de 2007

De A Tribuna On-line

Luzes acesas em todo prédio. Uso e abuso dos elevadores. Resultado: valor do condomínio altíssimo. Confira manerias de reduzir as despesas do prédio.Nilo Sales bem que tentou manter o preço do condomínio congelado, mas com a troca do hidrômetro do prédio, a conta de água dobrou. E ele já fez as contas para saber quanto vai subir o condomínio: “De R$ 390 ele deve ir para aproximadamente R$450”. Segundo os números do IBGE, de agosto para setembro de 2007 o valor dos condomínios no país subiu de 0,31% para 1,05%, bem mais que a inflação do período, que caiu de 0,47% para 0,18%. As contas de água foram as grandes vilãs. Segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis, só no Rio de Janeiro elas subiram 8,5% em setembro. Nas contas dos condomínios, os gastos com folha de pagamento dos funcionários costumam pesar. São porteiros 24 horas. Muitas vezes até seguranças. Quando se pensa a economia, o inimigo é este. Vale uma regra baixa para garantir a tranqüilidade dos moradores. Mas, quando se pensa em economia, um inimigo é o elevador. Regra básica: evitar chamar o elevador social junto com de serviço. Outras dicas: - Instalar sensores de presença nas garagens, escadas e corredores. - Evitar uso de mangueira para lavar os carros. - Fazer a manutenção constante para evitar vazamentos no prédio e apartamentos. - Trocar lâmpadas incandescentes por fluorescentes. Quando conseguiu comprar um apartamento quarto e sala, Denise Donato achou que tinha resolvido o problema de gastos com moradia. Mas o condomínio hoje virou quase um aluguel: R$ 500. “Eu acho absurdo. Estou tentando mudar. Adoro o apartamento, o lugar, mas esse valor é impraticável”, alega a professora. As informações são do Jornal Hoje.

De quem cobrar dívidas do condomínio

quarta-feira, 24 de outubro de 2007

Daphnis Citti de Lauro*
Quando há inadimplência nas despesas condominiais, as ações de cobrança de devem ser movidas contra o proprietário do imóvel, segundo prevê o artigo 1.334, no segundo parágrafo do Código Civil. Mas quando o proprietário adquiriu o imóvel por meio de financiamento, surgem dificuldades. Antes da implantação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), nos contratos de financiamento habitacional, a garantia do empréstimo feito pelo agente financeiro emprestava era feita por meio da figura da hipoteca. Assim, se o comprador não efetuasse o pagamento do financiamento, o credor executava a hipoteca. Entretanto, como a execução da hipoteca é demorada, o que gera prejuízos aos bancos, a garantia dos contratos atuais têm sido principalmente por meio de alienação fiduciária. Da mesma forma que se faz, há tempo, com financiamento de automóveis.Esse contrato consiste na transferência da propriedade do imóvel ao credor, de forma provisória, até que o empréstimo para a sua aquisição seja quitado. O adquirente fica somente com a posse direta, podendo habitá-lo ou utilizá-lo plenamente, vindo a tornar-se proprietário com o pagamento total do empréstimo. Quando o imóvel faz parte de um condomínio, no caso de dívida de taxas condominiais, surge a dúvida: o condomínio deve propor ação contra o agente financeiro, ou seja, o credor fiduciário ou contra o comprador, habitante do imóvel, que é o devedor fiduciante?O extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil, no Agravo de Instrumento nº 821.139-0/9 em que figurou como relatora a dra. Regina Zaquía Capistrano da Silva, entendeu que a cobrança judicial deve ser efetuada contra ambos. Apenas para elucidar, como as despesas condominiais recaem sobre o próprio imóvel, independentemente de quem seja o seu dono, se alguém adquire um apartamento com dívida de condomínio, estará assumindo a dívida. Por esse motivo que, ao adquirir uma unidade condominial, se exige a declaração do síndico, com firma reconhecida e acompanhada da ata que o elegeu, de que as taxas condominiais estão em dia.O Tribunal entendeu que ambos devem ser réus na ação, porque embora o imóvel pertença ao credor, o devedor é o seu efetivo usuário e possuidor. E, nessa condição, compete a ele “não só os ônus e responsabilidades pelo pagamento dos impostos e taxas relativos ao imóvel, mas também as despesas de condomínio”.O julgado em questão justifica ainda a presença do adquirente do imóvel, na ação, embora não sendo o proprietário, no caso de alienação fiduciária, “porque somente o possuidor poderá argüir concreta matéria de defesa, provando o pagamento ou outras condições que possam diminuir o débito cobrado, ou finalmente, confessá-lo”. *Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e Mestre em Direito Comercial pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (e-mail: dclauro@aasp.org.br).

Garagem

As garagens dos condomínios são uma grande fonte de atritos entre moradores. Selecionamos abaixo algumas das situações mais comuns envolvendo o mau uso do local, os problemas que estas práticas podem gerar, e sugestões para normalizar a utilização.

As sugestões elencadas não excluem a aplicação de multas e advertências – pelo contrário. Mesmo quando não citamos entre as sugestões, elas podem e devem ser aplicadas.

No entanto, nosso foco aqui foi ampliar o leque de atitudes que podem ser tomadas para combater os problemas de mau uso da garagem. Além de esclarecer sobre certas conseqüências imprevistas geradas pela utilização fora da norma.


Carro parado fora da vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

- Impedir a circulação na garagem, gerando atrasos em compromissos de condôminos ou até, para citar casos extremos mas possíveis, dificultando socorro a um condômino doente, ou que tenha tido um acidente ou mal súbito, ou dificultando a saída de um morador que tenha de atender a um chamado urgente (no caso de um médico, por exemplo)

- Desorganização do uso da garagem: se você para na vaga de alguém, esse também vai ter de parar em uma vaga errada, criando um “problema em cascata”

- Irritação entre vizinhos

SUGESTÕES:
- Agir rapidamente e com firmeza. Não hesitar em aplicar as advertências e multas previstas na Convenção e no Regimento Interno. Esse é um problema que, se não for combatido desde o princípio e seriamente, pode gerar uma prática que se torna uma das principais causas de atrito em condomínios
- Realizar uma campanha de esclarecimento, com cartazes no elevador e no quadro de avisos da garagem, se houver.
- Além disso, se houver câmeras na garagem, pode-se orientar o porteiro ou zelador interfonar imediatamente para a unidade relativa ao automóvel deixado fora da vaga, solicitando o estacionamento na vaga correta. É claro que isso só será feito se não for preciso deixar a portaria a descoberto para identificar o veículo. O porteiro pode solicitar a identificação ao zelador ou a um funcionário que esteja próximo ao local.
- Para não privilegiar ou desprivilegiar ninguém por muito tempo, com as melhores ou piores vagas, realizar rodízio das vagas em períodos mais curtos
- Quando houver espaço disponível, pode ser tentada a redistribuição das vagas com a criação de uma vaga de carga e descarga, próxima ao elevador, com permanência de 15 minutos com o pisca-alerta aceso.


Carro maior que a vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

- Dificuldade de acesso às vagas vizinhas

- Dificuldade de manobra

- Ocupação de uma área maior do que a que o condômino tem direito

SUGESTÕES:

Antes de mais nada, consulte a Convenção e o Regulamento do condomínio sobre o assunto: veja se existem normas sobre o tamanho do veículo que pode ser estacionado
É dever do novo condômino ou morador conhecer e aceitar a Convenção e o Regulamento do condomínio para o qual está se mudando – pelo menos até que a Convenção seja modificada em Assembléia, com o voto de 2/3 dos condôminos
Não é conveniente redimensionar apenas algumas vagas para comportarem carros maiores. Seria necessário alterar todas, para não ferir o princípio de igualdade no uso de área comum


Carro e moto ou bicicleta na mesma vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

Dificultar manobra nas vagas vizinhas
Dificultar acesso às vagas vizinhas
Normalmente, em condomínios, é aceito um veículo por vaga – OU um carro, OU uma moto, OU uma bicicleta. Liberar o estacionamento dos dois, em casos isolados, pode descaracterizar a norma e abrir o precedente para uso da vaga como depósito (vide abaixo os problemas neste caso)

SUGESTÕES:

Aplicar rigidamente a Convenção e o Regulamento. Transigir em um caso ou dois pode abrir precedentes perigosos
Construção de bicicletário


Uso da vaga como depósito

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

- Ruim para a higiene: materiais como madeira e papel tornam-se facilmente abrigo e alimento para insetos que podem se alastrar no condomínio

- Desvirtua o uso da área comum previsto na Convenção

- Pode expor as crianças do condomínio a objetos perigosos

- Em excesso, pode dificultar manobras e acesso a vagas

- Inconeniente esteticamente, criando aparência de bagunça

SUGESTÕES:

Agir rapidamente na aplicação de advertência e multa, antes que a prática se instale e que algum problema aconteça – neste caso, por negligência, o condomínio pode até ser processado
Colocar um cartaz de alerta sobre o problema, em área comum


Buzinada para abrir portão

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

- Incômodo aos moradores dos andares mais baixos

- Problemas com moradores de imóveis vizinhos ao condomínio

- É um procedimento que, por chamar a atenção, expõe a segurança do condomínio

SUGESTÕES:

Os condomínios mais seguros atualmente não permitem que o porteiro abra o portão de veículos que simplesmente buzinem para entrar. Muitos assaltos já ocorreram por esta “brecha” de segurança. Mesmo que o carro não tenha vidros escuros, à noite o porteiro pode ter de abandonar seu posto para verificar se é mesmo um condômino que quer entrar

É claro que, para isso ocorrer, o condomínio tem que ter acesso eficiente por controle remoto, e igualmente importante, ter estabelecido esta regra com anuência dos condôminos, em assembléia. O porteiro deve ser bem orientado neste sentido

Se seu condomínio não adota esta regra, pode-se sugerir aos condôminos piscar o farol do veículo, se for à noite, para evitar o barulho da buzina

Neste caso, se as buzinadas acontecerem muitas vezes ou durante um longo tempo em uma vez, pode ser também um sinal de distração ou ausência do porteiro no posto. Peça para o zelador observar o caso

Ainda neste caso, pode-se criar, apenas para a saída (nunca para a entrada), uma alternativa para o acionamento dos portões

Transparência Administrativa - Fiscalização da Delegacia do Trabalho

segunda-feira, 17 de setembro de 2007

Neste mês de agosto e setembro ocorreram várias ações administrativas. Realizamos a dedetização e a desratização preventiva; o acompanhamento sobre a empreitada de reforma e modernização dos elevadores; reparo do portão de saída da garagem; planos e orçamentos para a pintura da entrada e saída da garagem (inconsequentemente pinchadas por vândalos); orçamento e contratação de seguro condominial obrigatório e todos os procedimentos cotidianos de contabilidade e conservação de nosso condomínio.
Um dos mais relevantes acontecimentos foi a fiscalização por parte da Delegacia do Trabalho do Distrito Federal que nos obrigou a uma série de procedimentos de entrega de balancetes e RAIS (relatório anual de infomações sociais) 2004 e 2005 e 2006 sendo detectadas ausência de documentos essenciais referentes aos anos de 2004 e 2005 que obrigou o condomínio a geração de documentos e a mais rápida regularização. Felizmente, com o auxílio da ASSECOND, sua diretoria jurídica e e de várias audiências junto as autoridades, os processos estão sendo realizados, atualizados e postos em dia junto ao poder público. Acreditamos que honestidade, transparência e eficácia são os únicos caminhos a correta administração do bem comum.

Falta de água e incômodos generalizados. (CARTA ENVIADA A CAESB)

Brasília, 17 de setembro de 2007

DE: Augusto César da Motta Willer (síndico - SQN 407 Bl. F)
PARA: Ouvidoria - CAESB DF

MOTIVO: Manutenção na rede hídrica sem aviso prévio e transtornos ocasionados por sujeira efluentes sobre o filtro central do condomínio

Caros gestores;

No dia 14/09/2007 (sexta-feira) realizou-se manutenção da rede na quadra SQN 407 - Brasília -DF ou em seus arredores, segundo informação obtida via telefone (115) por volta das 20:00h. O procedimento de manutenção supra citado teve como conseqüência uma grande quantidade de dejetos de terra e argila que foram barrados no filtro central do condomínio impedindo o fluxo de água as caixas d'água deste condomínio e conseqüente falta do correto abastecimento nas unidades de moradia. Mesmo com o processo de retro lavagem efetuados houve a necessidade de contratação de um técnico para lavar o filtro e trocar carvão ativado e cristais de quartzo que ainda tinha vida útil de 4 meses segundo última troca. Não houve aviso prévio a zeladoria e ao síndico sobre os procedimentos da CAESB que possibilitariam o fechamento do registro geral enquanto ocorressem tais reparos da rede possibilitando proteção do sistema de canos e filtros internos ao condomínio.
Assim, relato gastos extras, irritação verbalizada e dos condôminos com síndico e funcionários e desconfortos ocasionados pelo não correto abastecimento de água no período de sexta para sábado que só foi solucionada com contratação de firmas particulares.
Todos estes intempéries poderiam ser evitados com o prévio aviso da CAESB sobre os processos de manutenção, ato mínimo que se espera de uma prestadora de serviço público e essencial e que, ao nosso ver, priva uma imagem de transparência e avanços sociais.
Disposta a qualquer esclarecimento e sempre disposto as parcerias pelo bem coletivo.

Atenciosamente
Augusto César da Motta Willer
Síndico

Seguro condominial

No mês de agosto e setembro realizou-se o orçamento e contrato do seguro obrigatório do condomínio da SQN 407 bloco F. Os sinistros cobertos pelo seguro contratado (AIG seguros— Seguro condominial vertical) seguem abaixo. Em alguns dias receberemos a apólice que será devidamente repassada aos condôminos. O valor do seguro foi estabelecido no valor de R$ 684,53 dividido em 0 + 4 sendo o primeiro pagamento estipulado para outubro de 2007. Clique nas tabelas abaixo se desejar ampliar.

Aprenda a lidar com seus vizinhos

domingo, 19 de agosto de 2007

Mudar de casa (para melhor, é claro) é uma das boas coisas da vida. Cozinha nova, quarto novo, jardim em formação. A cada dia que passa, vamos conhecendo uma loja nova no bairro, um supermercado, uma padaria. É tudo uma maravilha, até que encontramos nossos novos vizinhos, e os problemas começam.Uma boa comunicação com as pessoas que moram ao nosso redor é essencial para uma vida comunitária tranqüila. No entanto, isso nem sempre é possível. Desta forma, vale a pena conhecer nossos direitos para poder lidar com os vizinhos.

Meu vizinho é barulhento

O que mais causa desentendimentos é, sem dúvida, o barulho. Existem aqueles que acordam às 9h e vão para a cama às 3h da madrugada. Outros precisam acordar às 5h30 e, obviamente, dormem cedo. Som no volume máximo, cachorrada latindo e agito na madrugada. Tudo isso perturba, e muito, quem está à procura de sossego.Em geral, quem mora em prédio ou em condomínios fechados pode recorrer ao síndico, que notifica o morador que estiver perturbando. Caso ele não altere seu comportamento, receberá uma multa.

Se o caso acima não se enquadra em sua situação, será preciso ir atrás da prefeitura que, por sua vez, tem uma legislação específica para a poluição sonora.Normalmente, é proibido fazer barulho após as 22h, mas nem sempre isso é respeitado.

Novo Código Civil

Os vizinhos polêmicos, que têm animais barulhentos ou deixam o som ligado até altas horas da madrugada, estão com os dias contados. Isso porque, em seu artigo 1.337, o Novo Código prevê multa de até cinco vezes o valor das despesas condominiais.E para aqueles que reincidirem neste tipo de comportamento, o mesmo artigo abre espaço para que a multa seja elevada para até 10 vezes o condomínio.Além disso, baseado no artigo 1.277 do novo Código Civil, o vizinho pode ser processado pelo mau uso de sua propriedade. Já pelo artigo 42 da Lei de Contravenções Penais, pode ser preso por um prazo de 15 dias a três meses se perturbar o sossego dos outros por meio de aparelhos sonoros, gritos e animais de estimação.Convenção do condomínioE não para aí. Se um vizinho continuamente desrespeitar as regras, poderá ser obrigado a pagar uma multa adicional como está previsto na convenção do condomínio, sendo que, não havendo qualquer disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.Nesta categoria estão incluídos os condôminos que insistem em não pagar o condomínio, param seus carros em locais proibidos ou que não queiram realizar obras para a manutenção da segurança do edifício.

Quando é a vez das obras

O vizinho pode reformar ou alterar as áreas internas privativas do seu imóvel, desde que estas mudanças estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores.Também é preciso atender às exigências distritais, sendo que, no caso da alteração de áreas de uso comum, é preciso a aprovação de todos os condôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria. Quando houver algum procedimento que exija a entrada na casa do vizinho, será necessário apenas avisar antes, verbalmente. Neste caso não é possível criar objeções, já que o procedimento é amparado pela Justiça.

Problemas com os Boletos de agosto de 2007

terça-feira, 7 de agosto de 2007

Caros moradores;

Segundo informações da ASSECOND, o Banco do Brasil modificou o número de algarismos identificadores dos boletos bancários. O sistema entrou em conflito com o atual padrão gerador destes documentos, impossibilitando sua emissão na correta data. Assim, foi requisitado a emissão de boletos para o dia 11/08/2007. Por este inconveniente, mesmo não sendo de nossa responsabilidade de causa, pedimos desculpas.

Atenciosamente

Augusto César da Motta Willer
Síndico

Campanha contra assaltos

quarta-feira, 25 de julho de 2007

Níveis de Proteção

Básico

- O telefone na portaria pode agilizar o contato com a polícia em caso de assaltos e também de elementos suspeitos rondando o prédio. Também pode ajudar no contato entre o morador na rua e o porteiro.

- Portões eletrônicos com abertura rápida.

- Funcionários bem treinados e normas de procedimento claras e respeitadas por todos os moradores

Médio

- Ante-entradas para visitantes e entregadores, entre o portão e a entrada do hall do edifício, contribuem para a segurança

- A mesma ante-entrada pode ser colocada entre o portão e o acesso à garagem.

- Cerca elétrica

- CFTV- Se o edifício tem Circuito Fechado de TV (CFTV), deve contratar funcionários aptos a manuseá-lo, ou proporcionar treinamento adequado e profissional.

- O CFTV tem sua eficiência anulada se as imagens não forem gravadas, o que acontece em muitos casos.

- As fitas ou disquetes com as imagens capturadas no CFTV devem ficar em local de difícil acesso.

Avançado

- Detectores de metais nas entradas do edifício

- Algumas ante-entradas da garagem do edifício podem acionar, pela portaria, um alarme que confina carros suspeitos e isola o veículo, dando ao porteiro tempo e segurança para chamar a polícia

- Chips identificadores para serem colocados dentro dos veículos

- CFTV com envio "online" de dados disponibilizados na internet

- Cartão eletrônico na portaria para funcionários e condôminos

Situações de emergência

IMPORTANTES INFORMAÇÕES PARA SITUAÇÕES DE EMERGÊNCIA NO CONDOMÍNIO

Telefones

Estes telefones devem estar sempre à mão para o síndico, o zelador e a portaria:
190 - Polícia

192 - SAMU (Serviço de Atendimento Móvel de Urgência) - casos clínicos

193 - BOMBEIROS - incêndios, vazamento de gás, resgate em caso de traumas e passageiros presos em elevador
Devem estar nesta lista também os números de emergência da empresa de manutenção de elevadores e da seguradora do condomínio.

Elevadores - Passageiros presos

Para o passageiro:
- Se o elevador parar entre andares, os ocupantes devem manter a calma, pois o perigo não é iminente;
- Muitos elevadores têm luzes de emergência, que funcionam por algumas horas sem energia elétrica, e interfones de comunicação com a portaria;
- Segundo os fabricantes, os elevadores têm ventilação necessária para respiração
- Acionar o botão de alarme e/ou utilizar o interfone para pedir ajuda
- Não force as portas e se o elevador parar entre andares e a porta abrir, não tente sair por conta própria.
- O elevador pode voltar a funcionar no momento em que você estiver saindo. Aguarde a sua estabilização.

Para o síndico:
- Não tente resgatar a pessoa presa, nem permita que um funcionário do condomínio o faça. Somente as empresas de manutenção de elevadores e o Corpo de Bombeiros são habilitados para fazer isso com segurança.
- O resgate por pessoas não-habilitadas (funcionários do condomínio, por ex.) traz risco de vida tanto ao passageiro quanto ao resgatante.
- Chamar imediatamente a empresa conservadora ou o Corpo de Bombeiros.
- Em caso de incêndio, não se deve utilizar os elevadores, o abandono do edifício deve ser feito pelas escadas
Vazamento de gás SEM fogo
Nesses casos o síndico deve:
- Imediatamente solicitar para que se feche o registro de gás e se esvazie o local
- Orientar para não fumar nem acender fósforos ou isqueiros no local
- Não acenda luzes, pois ao acionar o interruptor de eletricidade você poderá proporcionar uma explosão, caso o vazamento esteja intenso
- Se ocorrer em ambiente fechado, abra portas e janelas para ventilar o local
- Entre em contato com a empresa distribuidora de gás e, em casos mais graves, com o Corpo de Bombeiros (193).

Brigas entre moradores/ agressões a funcionários

- O síndico não tem obrigação legal de apartar brigas ou mediar conflitos entre moradores. Não é xerife nem juiz. Sua função é apenas administrar o condomínio e zelar pela aplicação das determinações da assembléia, do Regulamento Interno e da Convenção Condominial. O que fizer além disso ocorre como cidadão e condômino regular.
- Se há ameaça à segurança do condomínio, assim como qualquer outro condômino poderia fazer, pode e deve chamar a polícia para intervir.
- A obrigação legal do síndico em caso de brigas é a de aplicar advertências e multas previstas no Regulamento ou na Convenção, quando há violação de normas estabelecidas.
- É dever legal do condômino não comprometer o sossego e a segurança dos outros condôminos (artigo 1336 do Código Civil)
- Em casos de agressões verbais ou físicas a funcionários, o síndico deve alertar o condômino de que esta conduta pode motivar a rescisão por justa causa por parte do funcionário, com todos os direitos previstos. Afinal, do ponto de vista legal, todos os condôminos representam o empregador, no caso.

Brigas durante a Assembléia

- Em casos de brigas durante a Assembléia, cabe ao presidente da mesa não tomar parte mas, pelo contrário, permanecer neutro e mediador da situação para que tudo termine bem.
- Se os ânimos se inflamarem demais, é melhor o presidente suspender a sessão e solicitar que todos abandonem o local. Normalmente, isso apazigua os ânimos.
Festas problemáticas
- Se o barulho é excessivo (no apartamento, casa ou no salão), ou se o limite de horário para uso do salão de festas foi ultrapassado, um funcionário do condomínio deve solicitar por interfone que a perturbação cesse ou que o salão seja desocupado.
- É desaconselhável a intervenção pessoal do síndico. Se a solicitação por interfone não resolver, o zelador deve ser acionado para pedir o fim da perturbação. Se nem assim o problema se resolver, o síndico (mais uma vez: como qualquer condômino poderia fazer) pode chamar a polícia para intervir. O síndico deve solicitar ao zelador que acompanhe o policial ao local.
- Se houver brigas ou qualquer outra ameaça à segurança do condomínio, deve-se chamar a polícia.
- Quando houve infração ao Regulamento Interno, o síndico deve encaminhar no dia seguinte advertência ou multas por perturbação ao sossego, inclusive para evitar a sensação de ausência de regras, prevenindo futuras ocorrências.

Portões automáticos quebrados

Em caso de queda de energia ou portas travadas, há empresas de terceirização que disponibilizam funcionários para operar manualmente os portões. Se a empresa contratada pelo condomínio oferece este serviço, não se deve hesitar em utilizá-lo, pois é uma situação de risco para a segurança.
Ao chamar a manutenção confira anteriormente se o funcionário é mesmo da empresa em questão, se for necessário ligue para a empresa para checar os dados do técnico que se apresenta
Se o condomínio não dispõe do serviço acima citado, assim se deve orientar o porteiro:
- Certifique-se quem é o visitante e se o morador o conhece, antes de se aproximar para abrir o portão
- Em casos de entrega não abra a porta ou chegue perto do portão antes de verificar com o morador o pedido

Assaltos

- Não reaja durante a ocorrência.
- Não se deve seguir o assaltante, tentando anotar a placa do veículo usado no assalto. Além de perigosa, essa atitude não auxilia, uma vez que os veículos usados em assaltos geralmente são roubados e rapidamente abandonados.
- Após a ocorrência, se houver vítimas, acionar imediatamente o resgate dos bombeiros (193)
- Também imediatamente chamar a polícia (190).
- Em seguida, em caso de danos materiais além do furto (quebra de fechaduras, por ex.), acionar os serviços emergenciais da seguradora do condomínio.
- Não alterar a cena do crime, para não dificultar investigações.

Início ou risco de incêndio

- Como utilizar um hidrante (mangueira) 1 - Abra a caixa de incêndio. 2 - Segure o bico da mangueira retirando-o da caixa de incêndio. 3 - Abra o registro. 4 - Após esticar a mangueira, dirija o jato para o foco de fogo.
- Se um incêndio ocorrer em seu condomínio, chame o Corpo de Bombeiros (193) e saia imediatamente. Muitas pessoas morrem por não acreditarem que um incêndio pode se alastrar com rapidez.
- Quem fica preso em meio à fumaça deve respirar pelo nariz, em rápidas inalações.
- Se possível, molhe um lenço e utilize-o como máscara improvisada. Procure rastejar para a saída, pois o ar é sempre melhor junto ao chão
- Use as escadas - nunca o elevador.
- Feche todas as portas que ficarem atrás de você, assim retardará a propagação do fogo.
- Toque a porta com sua mão. Se estiver quente, não abra. Se estiver fria, faça este teste: abra vagarosamente e fique atrás da porta. Se sentir calor ou pressão vindo através da abertura, mantenha-a fechada.
- Procure conhecer o equipamento de combate à incêndio para utilizá-lo com eficiência em caso de emergência.
- Após a ocorrência, não remova ou altere, nem consinta que sejam removidos ou alterados quaisquer vestígios do sinistro, entre em contato o mais breve possível com a seguradora.

Exemplo de um condomínio mal administrado!!!

quarta-feira, 18 de julho de 2007

Caros condôminos e colaboradores;

Segue abaixo um típico exemplo de um "condomínio" mal administrado. Um "condomínio" com a administração de quem não vê o dinheiro de terceiros como um instrumento da melhora do ambiente coletivo, um meio para a evolução de todos e que tem como consequência a elevação individual.

Confesso que me espelho nos bons exemplos, inspirando-me na ação, e verifico nos maus exemplos o que repudiar e conceituar como noção de desrespeito ao próximo e que não quero como currículo ao meu "sagrado travesseiro".

Boa leitura e reflexão;

Artigo
Senador Pedro Simon faz analogia entre política e condomínios

O elevador da política
Quando ingressei na vida pública, há cinco décadas, eu apertei o botão de subida do elevador da política, no seu sentido mais puro. E ele subiu. Parou em muitos andares. Abriu e fechou. Muitas vezes, parecia que as portas emperravam, presas a grades e a paus-de-arara. Mas, mesmo assim, abriam-se, com o esforço de todos os passageiros.
Havia uma voz, que anunciava cada etapa dessa nossa subida, na busca do destino almejado por todos nós. "Liberdade", "democracia", "anistia", "diretas-já". Não era uma voz interna. Ela vinha das ruas, e ecoava de fora para dentro.
Vi gente descer e subir, em cada um dos andares deste edifício político. Comigo, subiram Ulysses, Tancredo, Teotônio. Já nos primeiros andares, vieram Covas, Darcy, Fernando Henrique. Mais um ou outro andar, Lula, Dirceu, Suplicy. Outros mais, Marina, Heloísa.
De repente, o elevador parou entre dois andares. Alguém mexeu, indevidamente no painel. Parece que alguns resolveram descer e fizeram mau uso do botão de emergência. O Covas, o Darcy, o Ulysses, o Tancredo, o Teotônio já haviam chegado a seus destinos.
Sentimos, então, uma sensação de insegurança e de falta de referências. Apesar dos brados da Heloísa, parecia que nada poderia impedir a nossa queda livre. A cada andar, uma outra voz, agora de dentro para fora, anunciava, num ritmo rápido e seqüencial: "PC", "Orçamento", "Banestado", "Mensalão", "Sanguessugas", "Navalha", "Xeque-Mate". Alguns nomes, eu nem consegui decifrar, tamanha a velocidade da descida.
E o elevador não parava. Nenhuma porta se abria. Haveria o térreo, de onde poderíamos, de novo, ganhar as ruas. É que imaginávamos que seria o fundo do poço do elevador da política. Qual o quê, não sabíamos que o nosso edifício tinha, ainda, tantos, e tão profundos, subsolos.
Daí, a sensação, cada vez mais contundente, de que o baque seria ainda maior. Quantos seriam os subsolos? Até que profundezas suportaríamos nessa queda livre?
Mais uma vez de repente, o elevador parou, subitamente. Uma fresta, uma sala uma discussão acalorada. Troca de insultos. Uma reunião da Comissão de Ética da Torre Principal do Edifício.
O síndico teria pago suas contas pessoais com o dinheiro do Condomínio, através do funcionário do lobby de um outro edifício. E, por isso, teria, também, deixado de pagar pelos serviços de manutenção do elevador. Mais do que isso, o zelador também não havia recebido o seu sagrado salário, para o pão, o leite, a saúde e a educação da família. Idem o segurança.
Mas, havia algo estranho naquela reunião: os representantes dos condôminos, talvez por medo de outros sustos semelhantes, em outros solavancos do elevador, defendiam, solenemente, o síndico. Ninguém estava interessado em avaliar a veracidade das suas informações. Nem mesmo as contas do Condomínio. Queriam imputar culpa ao zelador e ao segurança. Ou, quem sabe, teria o tal síndico informações comprometedoras, gravadas nos corredores soturnos do edifício, a provocar tamanha ânsia solidária? Não se sabe, mas, tudo indica, isso jamais será investigado, enquanto vigorar a atual Convenção de Condomínio.
Há que se rever, portanto, essa Convenção. Há que se consertar esse elevador. Há que se escolher um novo ascensorista. Há que se eleger um novo síndico. Há que se alcançar o andar da ética. A voz das ruas tem que ecoar, mais alto, nos corredores deste edifício.
A voz de dentro, parece, insiste em continuar violando os painéis de controle. Até que não haja, mais, subsolos. E, aí, o tal baque poderá ser irreversível. Não haverá salas de comissões de ética. Porque não haverá, mais, ética. Quem sabe, nem mesmo, edifício.
* Pedro Simon, senador da República (PMDB-RS)

Fonte: Jornal Tribuna

AJUDA A PEDINTES: CARIDADE OU AMEAÇA À SEGURANÇA?

segunda-feira, 2 de julho de 2007

A maioria de nós, brasileiros, ligados a tradicionais religiões e educados sobre a óptica de uma sociedade paternalista vê o ato de dar esmolas como caridade. Não se pode negar que este tipo de ação pode acalentar nossa consciência aos menos afortunados. Infelizmente, este tipo de comportamento leva a um assustador aumento de moradores de rua que são, sim, conseqüências dos desajustes sociais atuais e históricos, mas um grupo crescente de humanos atraídos pelos falsos benefícios de aquisição material com o mínimo esforço.
Associa-se à mendicância atos de prostituição e exploração infantil condicionados pelos próprios adultos responsáveis que perderam a noção do trabalho e esforço da conquista ante a facilidade do obtido pelo “dado” ou conseqüência do ilícito.
Ao darmos esmolas a pedintes que tocam nossos interfones e nos abordam no condomínio, estimulamos a presença destes seres humanos que podem estar, de fato, precisando mas que na maior parte dos casos estão envolvidos em vigilâncias sobre os hábitos dos moradores e as oportunidades para furtos e violência em nosso ambiente.
Aos que realmente precisam, listamos instituições sérias que necessitam de dinheiro, comida, roupa, brinquedos, remédios e acima de tudo amor e atenção.
SERVIÇO
* Creche Comunitária do Varjão Quadra 2, conjunto D, lote 5, Avenida Principal, Varjão, fone 468-1643
* Casas Lares Humberto Campos SGAS 909, módulo 29, Asa Sul, fones 242-1713 / 443-8474
* Orfanato Filhas de Maria Quadra 10, lotes 16 a 18, Santa Rita, Setor Leste, Planaltina de Goiás (Brasilinha), fones 637-2412 / 620-0097
* Aldeias Infantis SOS Brasil SGAN 914, conjunto F, fone 273-9061
* Associação Maria de Nazaré QN 404, conjunto A, lote 1, Samambaia, fone 357-3182
* Associação Recanto Infantil Rei Leão Quadra 4, lote 30, Bairro São José, São Sebastião, fone 335-3793
* Abrigo Warboys do Brasil Rodovia GO-118 (Km 12), chácara 1383, Planaltina, fone 503-1122
* Casa do Pequeno Polegar Shis QI 5, chácara 28, Lago Sul, fone 248-1217
* Creche Nossa Senhora da Divina Providência EQS 208/408, fone 443-6376
* Lar Assistencial Amor, Fraternidade, Esperança e Fé Quadra 3,lotes 4/5, Parque Santa Rita de Cássia, Valparaíso, fone 623-1579
* Lar da Criança de Brasília QNB 15, área especial 4, Taguatinga, fone 352-2195
* Lar da Criança Padre Cícero QNG, área especial 37, Taguatinga, fone 354-6394
* Lar Educandário Nossa Senhora de Mont Serrat 3ªAvenida Especial nº 7, módulo M.N, Núcleo Bandeirante, fone 552-1324

“Amai ao próximo como eu vos amei”
Jesus Cristo

ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

CONDOMÍNIO SQN Bloco F – Asa Norte – Brasília - DF

Aos 20 dias do mês de junho do ano dois mil e sete, reuniram-se em Assembléia Geral extraordinária os Senhores Condôminos do Condomínio do Bloco F da Super Quadra Norte, situado nesta Capital na SQN 407- Asa Norte – Brasília DF. A reunião, atendendo a convocação expedida pela administração, por determinação do Sr. Síndico Augusto César da Motta Willer (apartamento 306), realizou-se no térreo (pelotis) do próprio prédio, às 20:00 horas em segunda convocação, tendo em vista o quórum insuficiente no horário estipulado a primeira chamada. Foram instalados os trabalhos com a presença dos Senhores Condôminos que assinaram o lista de presença respectiva a esta assembléia, tendo sido eleito Presidente da Mesa o próprio síndico (apartamento 306), a qual convidou a mim, Sr. Augusto César da Motta Willer, condômino do apto. 306, para secretariá-lo. Aberta a sessão, a Sra. Presidente leu a Ordem do Dia, após o que colocou em pauta cada item desta; Item "A": Apresentação dos orçamentos para a reforma mecânica e estética dos elevadores das alas sul e norte deste condomínio. Os orçamentos foram realizados junto a 8 empresas especializadas com endereço comercial na cidade de Brasília-DF. Diante a pesquisa junto aos órgãos de defesa do consumidor (PROCON – DF), duas destas empresas, em virtude de histórico irregular, foram descartadas. Assim, as empresas concorrentes são: América Elevadores Ltda., Mundial Elevadores Ltda., Avant Elevadores Ltda., CO elevadores Ltda., Elevadores Brasil Ltda. e Módulo Elevadores Ltda. Em todas foram especificados a realização de reforma relacionadas a troca de quadro de comando, seletor completo magnético, fiação, botoeiras de cabine e pavimentos, equipamentos de segurança, vistoria e reforma de cabos de movimento e sustentação, cabines em aço escovado incluindo teto e piso em fórmica; nos orçamentos era exigido a taxa de manutenção já que a empresa que realizasse estes serviços assumiria a conservação destes elevadores recém reformados. Diante a exposição dos orçamentos em planilhas previamente organizadas pelo síndico em documento de pauta desta reunião, os condôminos presentes decidiram, por unanimidade, a realização destas reformas e benfeitorias supra citadas, bem como a realização do serviço pela América Elevadores Ltda., atual prestadora de serviço na manutenção dos elevadores deste condomínio. Item "B": O orçamento aprovado exige a taxa extra no valor de R$ 155,00 (Cento e Cinqüenta e Cinco Reais) por unidade condominial durante dez meses a ser cobrada a partir do mês de julho de 2007 em boleto a parte com vencimento no dia 06 estendendo-se até abril de 2008, totalizando o valor de R$ 1.550,00 (Hum mil quintetos e cinqüenta Reais) por unidade condominial. A seguir, como ninguém mais quisesse fazer uso da palavra, o Sra. Presidente deu por encerrado os trabalhos, tendo determinado a lavratura da presente ata, que achada de acordo, consoante deliberado, vai digitar e anexa neste livro de atas, tendo sido assinada pelo Sra. Presidente e por mim, Secretário.

Brasília, 20 de junho de 2007

ETIQUETA NO CONDOMÍNIO

A boa convivência no condomínio é um fator muito importante para a qualidade de vida de todos que vivem e/ou trabalham ali.
Por isso, atitudes de valorização do bem comum são tão importantes quanto o respeito às regras estabelecidas no Regulamento Interno e na Convenção.
É aqui que entram as noções de etiqueta: pequenos gestos de gentileza e atenção para com o outro, que podem tornar mais fácil e agradável a vida em condomínio.

ETIQUETA

Com animais

Além das regras do condomínio para animais de estimação, lembre-se que há também algumas atitudes de boa vizinhança que podem ser tomadas pelos donos de bichos:
Mesmo que não seja obrigatório, é preferível usar o elevador de serviço para transitar com animais, que devem de preferência estar no colo. É comum encontrar no elevador com crianças ou adultos - condôminos ou visitantes - que têm pavor de bichos, o que será desagradável para todos. Até para seu animal de estimação.
Pelo mesmo motivo, evite usar a entrada de pedestres, entrando e saindo com seu animal pela porta da garagem.
Recolher sempre as fezes do animal, caso ele faça nas áreas comuns do condomínio: isso é mais que uma regra, mas sim uma questão de bom senso, etiqueta e higiene.
Lembre-se de manter a vacinação em dia, e também sua higiene, evitando pulgas e outros contratempos. Em condomínios, estamos muito mais próximos uns dos outros, e utilizamos as mesmas dependências.
Muitas vezes, é preciso adestrar cães especificamente para viver em prédios. Este é um gesto de carinho com seu bicho, para facilitar a vida dele - e a de todos.
Se seu animal de estimação incomoda com ruídos os seus vizinhos, é preciso pensar em como solucionar esse problema, e não deixar que ele se agrave. Muitas vezes, vizinhos descontentes apelam até para a Justiça.


Em assembléias

Em reunião de assembléia escute o que seu vizinho está falando. Se você não concordar, procure discordar da idéia e não da pessoa. É importante separar a idéia e proposta da pessoa, para não criar rixas.
Diferenças de personalidade e estilos de vida é mais do que normal, não podemos querer que todos sejam iguais a nós. O que podemos manter é o respeito e não "invadir" o espaço, ou seja, a privacidade do outro.
Se uma discussão virar agressão, tome a iniciativa de "esfriar" o clima, não alimentando um clima violento. Se necessário, peça ao presidente da mesa que registre seu ponto-de-vista ou sua queixa.
Lembre-se de que a assembléia é um espaço público, não é uma ocasião para "lavar roupa suja" a qualquer custo. Podem motivar até processos por calúnia e danos morais: constrangimento público, denúncias sem provas, informações baseadas em boatos.
Procure conhecer o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio. Assim, você evita propor idéias contrárias a essas normas.
Quanto mais todos forem objetivos em suas colocações, evitando "monólogos" durante a reunião, mais facilmente os trabalhos serão concluídos em horário hábil.
Tente cumprir os horários de início das reuniões, para que a sessão não seja suspensa por falta de quorum, e para que os trabalhos não se extendam tornando-se cansativos.
Do mesmo modo, pegando a reunião do início, você evita voltar a questões que já foram debatidas na sua ausência.


Barulho

O problema do barulho excessivo que incomoda os vizinhos não se restringe a uma questão de estar cumprindo ou não o Regulamento Interno. É, antes de mais nada, uma atenção para com o outro: adequar seu conforto ao conforto do vizinho.
Por isso, sempre que for fazer uma festa, uma reunião ou qualquer outra atividade mais ruidosa, pense em quem você pode estar incomodando: um vizinho que pode ter filhos pequenos, ou que pode estar cansado e tentando dormir, ou tentando ver um filme sem conseguir...
Portanto, use sua inteligência em favor do bem comum, evitando conflitos desnecessários: avalie se o condomínio é realmente o local adequado para o ruído que você vai produzir.
Para reformas, ou mesmo para pequenas intervenções como mudança de móveis de lugar ou trabalho com furadeiras, utilize o horário comercial, fora do fim de semana, para incomodar o mínimo possível.
Lembre-se que mesmo durante o dia há um limite para o ruído emitido.
Usando seu bom senso e aguçando seu olhar para o outro, para o bem comum, você não terá de se preocupar com advertências, multas, "caras feias" e outras conseqüências desagradáveis. Muito pelo contrário: você estará contribuindo para melhorar o humor dos seus vizinhos.


Evite boatos

Mesmo em conversas privadas com vizinhos, evite passar informações delicadas sobre terceiros, sem ter confirmação.
Muitas vezes informações sem fundamento real se tornam "verdades" do dia para a noite, em uma comunidade fechada como um condomínio, sem se saber de onde veio o estímulo inicial.
E muitas vezes os boatos surgem de pessoas que querem deliberadamente prejudicar outras, e estão usando você como intermediário, sem que você perceba.
Portanto, depende de cada um romper esta corrente que só contribui para criar um clima de desconfiança e animosidade na nossa comunidade.
Problemas que afetem o condomínio podem e devem ser tratados livremente nas assembléias, de forma democrática.

Crianças

Crianças pequenas precisam estar acompanhadas por adultos. Lembre-se de que o condomínio tem lugares que podem ser perigosos para elas, como instalações elétricas, piscinas, escadas, elevadores e outros.
Funcionários não podem cuidar das crianças do condomínio. Eles já têm suas funções, e não podem fazer jornada extra como babás, mesmo que seja "por cinco minutinhos".
Lembre-se que o porteiro não pode abandonar seu posto para localizar uma criança, a partir de um pedido feito por interfone.
É uma parte importante da educação instruir as crianças sobre a boa convivência em um condomínio, quanto a barulho, respeito, gentileza, práticas seguras nas áreas de lazer e outros pontos.
É importante também que os pequenos sejam instruídos a não atrapalhar os funcionários em suas tarefas, e não permanecerem em locais inadequados, como a guarita.

No elevador
Um simples "bom dia" melhora a convivência e deixa o ambiente mais agradável.
Esperar as pessoas descerem antes de entrar no elevador não só é sinônimo de gentileza e educação, como também uma atitude de inteligência para o conforto seu e dos outros.
Segurar a porta do elevador para outras pessoas entrarem demonstra gentileza e cordialidade, e ajuda a tornar o ambiente social do condomínio mais afável. E é um ótimo exemplo para as crianças.
No entanto, ficar de bate-papo segurando a porta do elevador pode deixar muita gente enfurecida ao mesmo tempo... e você provavelmente vai encontrar com elas em breve.
Mesmo que não seja obrigatório, é preferível usar o elevador de serviço para transitar com animais, que devem de preferência estar no colo. É comum encontrar no elevador com crianças ou adultos que têm pavor de bichos, o que será desagradável para todos - até para seu animal de estimação.


Valorização dos funcionários
Os funcionários trabalham pelo bem comum. Se um empregado do condomínio fizer um serviço particular, deixará de lado sua função essencial. Além disso, é proibido por lei o trabalho para um condômino em particular (mesmo fora do horário de serviço).
Procure valorizar as ações dos funcionários em prol da segurança do condomínio. Eles estão cumprindo regras estabelecidas para proteger você e os seus.
Tratar com gentileza os funcionários faz parte da qualidade de vida geral - da qual depende a qualidade de vida particular.
Muitas vezes um simples cumprimento demonstra respeito pela pessoa, tanto para empregados quanto para vizinhos. Assim você contribui diretamente para "elevar o astral" do ambiente onde você mora ou trabalha.
Evite discussões com funcionários. Pela lei, agressões verbais ou físicas motivam a rescisão por justa causa por parte do empregado. Qualquer reclamação deve ser encaminhada ao zelador ou ao síndico.

Pauta de Reunião - Orçamento para reforma dos elevadores

quarta-feira, 6 de junho de 2007

Pauta- Assembléia de moradores – SQN 407 Bl. FJunho de 2007
A-Previsão orçamentária para reforma mecânica e estética dos elevadores

A1 (orçamento dos elevadores) A pauta desta reunião baseia-se no pedido dos moradores para a realização de orçamentos para a reforma dos elevadores do condomínio da SQN 407 bloco F. Apresenta-se abaixo 6 (seis) propostas para a reforma da parte mecânica e estética dos elevadores.

(clique nas planilhas abaixo para vê-las ampliadas)

Acertando as contas com o condomínio.

domingo, 3 de junho de 2007

NOVO INSTRUMENTO LEGAL AUXILIA A COBRANÇA DE INADIMPLÊNCIA NOS CONDOMÍNIOS

Uma lei está ajudando os síndicos a acertar as contas com moradores em atraso com o condomínio. Em alguns edifícios de São Paulo, a redução do número de ações de cobrança na Justiça já chega a 30%. Mas muitos moradores ainda não perceberam a que tipo de punição estão sujeitos.

O atraso no pagamento da taxa de condomínio gera muita conversa. Primeiro telefonemas e cartas e após as tentativas amigáveis esgotadas, negativações de proprietários. E em 2007, quem não faz o acordo em um prazo de 48 horas tem que resolver o assunto na Justiça que gera mais custas e honorários. É que a lei agora está mais eficiente. Em vigor desde junho de 2006, a Lei 11.232 acelera o processo cobrança condominial. Ao dar entrada no processo, a audiência já é marcada. E assim que o juiz dá a sentença o devedor tem 15 dias para quitar o débito. Perdido o prazo, 10% de multa. Caso continue inadimplente, o morador corre o risco de ter o imóvel penhorado. O imóvel pode ser penhorado e pode ser avaliado pelo próprio oficial de justiça. E uma coisa que existia muito antigamente, é que quando o devedor era condenado, fugia do oficial de justiça, viajava, mudava de endereço ou dizia que não estava. Hoje não adianta mais. O próprio advogado pode ser intimado pelo Diário Oficial e ele responde pelo seu cliente.

Portanto, informamos que os atrasos das taxas de condomínio serão resolvidos na Justiça, o dever do locatário e proprietário agora, é manter o pagamento em dia, independente da situação financeira de cada um, todos devem ter consciência do seu poder aquisitivo e não sobrecarregarem os condôminos adimplentes ”

Atenciosamente,

Assecond- Dep. Jurídico/Cobrança

Informativo do Condomínio - Maio 2007 - nº 08

quarta-feira, 30 de maio de 2007

ATA da assembléia realizada no dia 11 de abril de 2007

Aos 11 dias do mês de abril do ano dois mil e sete, reuniram-se em Assembléia Geral ordinária os Senhores Condôminos do Condomínio do Bloco F da Super Quadra Norte, situado nesta Capital na SQN 407- Asa Norte – Brasília DF. A reunião, atendendo a convocação expedida pela administração, por determinação do Sr. Síndico Augusto César da Motta Willer (apartamento 306), realizou-se no térreo (pilotis) do próprio prédio, às 20:00 horas em segunda convocação, tendo em vista o quorum insuficiente no horário estipulado a primeira chamada. Foram instalados os trabalhos com a presença dos Senhores Condôminos que assinaram o lista de presença respectiva a esta assembléia, tendo sido eleito Presidente da Mesa a Sra. Erika Elizabeth Vidal (apartamento 306), a qual convidou a mim, Sr. Augusto César da Motta Willer, condômino do apto. 306, para secretariá-lo. Aberta a sessão, a Sra. Presidente leu a Ordem do Dia, após o que colocou em pauta cada item desta;

Item "A": Prestação de Contas da administração anterior para finalização da gestão e passagem do cargo com respectiva eleição da nova administração que se subentende como: Síndico, Sub-Síndico e 3 conselheiros fiscais sendo um no cargo de suplente da função.
O Sr. Augusto César da Motta Willer apresentou todos os balancetes referentes a sua administração além de um demonstrativo explanado na forma de planilha sobre as receitas e despesas de ordem ordinária e extraordinárias realizadas em sua gestão. Demonstrou-se o fundo de reserva acumulado durante a última gestão administrativa. No momento seguinte, por unanimidade, as contas foram devidamente aprovadas. Explanou sobre os projetos finalizados durante sua gestão que incluíram a reforma e pintura da fachada, reforma das lixeiras associado à vedação dos antigos ductos de condução de lixo por andar a lixeira térrea, reforma da rede elétrica das áreas comuns incluindo fiação, quadros de luz e iluminação de garagem, área térrea, entrada das portarias e refletores nas área da fachada; revisão e reparo dos interfones; solda e reforma das grades laterais do prédio para aumentar a segurança em relação a garagem.

Item "B": Eleição ao novo corpo administrativo. Apenas uma chapa se apresentou sendo composta por;

Síndico: Sr. Augusto César da Motta Willer (Apt. 306)
Sub-Síndico: Sr. Flávio Silva Cruvinel (Apt. 201)
Conselheiro Fiscal 01 – Maria Francisca Cruvinel (Apt. 201)
Conselheiro Fiscal 02 – Simone dos Santos G.Aguiar (apt. 108)
Conselheiro Fiscal 03 (suplente) – Maria Iraneide Braga (Apt. 301)
Por unanimidade, a chapa acima foi eleita para um ano de gestão administrativa deste condomínio.
Fica estabelecido, ante a votação direta que o síndico permanece com a isenção da taxa de condomínio bem como se associa a ajuda de custo fixo de R$ 350,00 (trezentos e cinqüenta Reais) mensais.

Item "C": O síndico recém reeleito apresentou o orçamento de previsão de gastos ao ano de 2007. Apresentou-se 4 (quatro) possibilidades de orçamento com variação no que tange ao valor do fundo de reserva e a inclusão de gastos referentes ao décimo terceiro e férias dos funcionários.
Por unanimidade foi escolhido o orçamento que incluía a previsão de gastos com o décimo terceiro e férias dos funcionários diluídos ao longo das próximas taxas de condomínio associado a um fundo de reserva igual a cinco por cento em relação ao valor total do orçamento. Sobre o valor total, projetou-se a taxa de condomínio no valor de R$ 354,28 (trezentos e cinqüenta e quatro Reais e vinte e oito centavos) a ser cobrado a partir do mês de maio de 2007.

Item "D": Explanou-se a previsão de projetos a melhoria de infra-estrutura e convívio deste condomínio. Dos fatores citados como prioridade foi estabelecido, por votação unânime, a contratação do novo zelador após a aposentadoria do Sr. Cícero Silva (atual zelador). Por unanimidade foi escolhido o projeto de reforma mecânica e estética dos elevadores e a instalação de câmaras de segurança (sistema interno de vigilância). O síndico empossado comprometeu-se a apresentar os orçamentos para o projeto referente aos elevadores na próxima assembléia dos moradores a ser efetuada no dia 06 de junho de 2007. Outros projetos como: pintura das áreas comuns internas, reforma do piso do pilotis (térreo) e troca das portarias por blindex serão discutidas em assembléias futuras.
A seguir, como ninguém mais quisesse fazer uso da palavra, o Sra. Presidente deu por encerrado os trabalhos, tendo determinado a lavratura da presente ata, que achada de acordo, consoante deliberado, vai digitar e anexa neste livro de atas, tendo sido assinada pelo Sra. Presidente e por mim, Secretário.

Brasília, 11 de abril de 2007


Presidente

Contratação do novo zelador e aposentadoria do Cícero Silva.

No mês de maio efetivou-se a contratação do novo zelador: Manoel Pereira Rodrigues. Após a apresentação de toda a documentação necessária para a contratação bem como carta de recomendação e nada consta, nosso zelador já está em plena atividade. Como era do desejo dos moradores, Manoel passa a morar no apartamento da zeladoria no nosso condomínio. Durante o ano de 2006, Manoel esteve em vários trabalhos junto ao condomínio como funcionário autônomo demonstrando eficiência, especialização e ótima prestação de serviço sempre que requisitado. No mês de abril nosso querido zelador Cícero Silva aposentou-se. Fica aqui registrado nosso agradecimento por 27 anos de serviços prestados a este condomínio. Várias gerações cresceram sob os cuidados de nosso amigo Cícero. Suas visitas e presença serão sempre bem-vidas. Depois de tanto tempo, não se tem somente o antigo emprego, mas o local de bons amigos.

Ações da administração nos meses de abril e maio

Neste início do novo ciclo administrativo realizaram-se as seguintes ações administrativas;

· Negociações junto ao INSS para agilizar a aposentadoria do Zelador Cícero Silva, como era de sua vontade.
· Atualizações junto a CEF, SEICON e ASSECOND para efetivar a rescisão de contrato, acertos de contas pró aposentadoria do Cícero Silva.
· Declaração junto a CEF, SEICON e ASSECOND para a contratação do novo zelador Manoel Pereira Rodrigues.
· Negociação e efetivação de compra de parte das férias do funcionário Raimundo Torquato Filho (vigia noturno sobre regime de plantão).
· Contato, orçamento e construção de projeto para a reforma mecânica e estética com 6 (seis) empresas distintas (a ser apresentada na próxima Assembléia Geral).
· Reforma do apartamento do Zelador com revisão da parte elétrica/ hidráulica além da troca de piso revestimento e pintura. (obra efetivada pelo próprio Manoel - novo zelador).
· Atualização dos dados contábeis e de responsabilidade civil do condomínio junto a Receita Federal.
· Negociação efetiva com parte das unidades inadimplentes e desenvolvimento de ações extra-judiciais e judiciais com a inadimplência mais grave.
· Ações contábeis e administrativas cotidianas.

Projetos de infra-estrutura e convivência para 2007

Sem dúvida o ano de 2006 representou um grande avanço na infra-estrutura e melhorias do ambiente de nosso condomínio (ver item A da ATA na página 2 desta publicação).
Como qualquer imóvel, a manutenção e benfeitorias não podem parar. Assim, há uma série de projetos que podem ser desenvolvidos com a boa vontade de todos nós condôminos e com boas oportunidades no mercado de produtos e prestação de serviço.
Dentre os projetos, estão nos planejamentos;


1. Reforma da parte mecânica e estética dos elevadores.
2. Instalação das câmaras de segurança (Circuito interno de TV).
3. Pintura das áreas comuns internas.
4. Reforma do piso do pilotis
5. Troca das entradas das portarias por BLINDEX.

(ordem estabelecida pela importância segundo os condôminos na Assembléia Geral ordinária do dia 11 de abril de 2007).

Convocação de Assembléia para 06 de junho 2007

segunda-feira, 28 de maio de 2007

EDITAL DE CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLÉIA DO CONDOMÍNIO DA SQN 407 BLOCO F.


Prezados Condôminos:

Na qualidade de Síndico deste Condomínio, sirvo-me da presente para convocar V.Sas. para participarem da Assembléia Geral, a realizar-se no próximo dia 06 de junho de 2007 (quarta-feira), no pilotis (térreo) do próprio prédio, às 19:40h horas em primeira convocação, contando com a presença de pelo menos metade dos votos totais, ou às 20:00h horas em segunda convocação, no mesmo dia e local, com qualquer número de presentes, para deliberarem sobre a seguinte ORDEM DO DIA:

a)Apresentação dos orçamentos para reforma dos elevadores: Mecânica, maquinário e estética.
b) Definição da taxa extra para a obra citada no item anterior com início da cobrança no mês de julho.

OBSERVAÇÕES:

* É lícito aos senhores condôminos se fazerem representar na Assembléia ora convocada por procuradores, munidos com procurações específicas;
* A ausência dos senhores condôminos não os desobrigam de aceitarem como tácita concordância aos assuntos que forem tratados e deliberados.
* Os condôminos em atraso nos pagamentos de suas taxas condominiais não poderão votar nas deliberações.

Cordialmente,


P/ Cond. SQN 407 Bloco F
Síndico: Augusto César da Motta Willer