Evolução do caixa e fundo de reserva (investimentos financeiros) do Condomínio entre outubro de 2008 e setembro de 2009

quinta-feira, 29 de outubro de 2009

Ante ao histórico de confiança e apoio da comunidade deste condomínio e com o objetivo maior de evitar dúvidas ou especulações infundadas, explano alguns itens no que tange as missões pré-estabelecidas e esperadas de um síndico em exercício.

• Pagamento de atribuições sociais, serviços, fornecedores e funcionários em dia. Salienta-se que em vários momentos o síndico desembolsou capital próprio – ante as limitações de ir a bancos por questões de segurança de saques e emissão de cheques- para pagar funcionários e realizar pagamentos cotidianos de nosso condomínio (ver histórico de crédito nos extratos do tópico 01). A única dívida deste condomínio verifica-se no pagamento da ajuda de custo ao SÍNDICO entre setembro de 2008 e setembro de 2009 que entendeu que a retirada do montante poderia afetar a segurança fiscal para o fechamento dos balancetes caso ocorressem problemas de comprovação de gasto (ex: extravio de notas e recibos).
• Agilidade na resolução de problemas cotidianos.
• Supervisão e fiscalização da manutenção de empreitas, sistemas hidráulicos, sistemas de drenagem, circuitos e componentes elétricos e outras estruturas prediais.
• Cobrança e reação ante a inadimplência e irregularidades cometidas por moradores e visitantes.
• Mediação entre moradores no caso de conflitos solúveis com ações administrativas e conciliatórias.
• Ações para a correta administração dos recursos de caixa e investimentos do capital líquido do condomínio, apresentando contínuo crescimento mesmo sem o aumento da taxa de condomínio desde maio de 2008. O gráfico e quadro abaixo ilustram o fato:

O que é despesa ordinária e extraordinária

quarta-feira, 6 de agosto de 2008

Em termos contábeis operacionais, o proprietário do imóvel arca com as despesas extraordinárias e o inquilino (quem mora no imóvel por propriedade, concessão ou aluguel) é responsável pelas despesas ordinárias.

Na prática de cobraça, as despesas ordinárias são cotidianas e cobertas pela taxa de condomínio. As despesas extraordinárias, sendo gastos especiais (ver trechos da lei do inquilinato abaixo) são cobradas em boleto a parte denominada taxa extra.
Legalmente, isolei trechos da lei do inquilinato que discorrem sobre o que é despesa ordinária e despesa extraordinária.

Art.22 Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23 § 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § lº deste artigo, desde que comprovadas.

Escolhas das Portarias

domingo, 22 de junho de 2008

Srs. Moradores;

Diante ao estabelecido na última assembléia, decidiu-se por motivos de segurança e melhoria das portarias, a troca das portas por vidro temperado (tipo blindex). Por uma questão de boa comunicação, fizemos croquis para prever a estética das portarias, custos e problemas ao cotidiano gerados pela obra.

Lembrando aos condôminos que a troca das portas e fechaduras é indispensável para melhorar a segurança de nossas unidades e famílias. Atualmente as fechaduras e a própria porta apresentam problemas que podem acarretar falhas na contenção de pessoas às áreas internas de nosso prédio.

Outro ponto é que na assembléia do dia 26/06/2008 foi aprovado por unanimidade a realização da obra supra citada. A taxa extra será em três parcelas, a serem cobradas a partir de julho, cada uma no valor de R$ 100,00 (cem Reais) ante aos orçamentos levantados pelo síndico. O contrato com a vidraçaria e empresa de instalação das fechaduras e conexão ao interfone já foram fechadas inclusive com o início do pagamento destes trabalhos.

O que nos leva a adiar a obra é o fato de ocorrerem expectativas de moradores após a assembléia por causa da não compreessão do projeto inicialmente proposto. Estes nos comunicaram novas propostas que são vistas abaixo e com novas previsões de custo e tempo de obras.

Assim, mantendo a filosofia de transparência, enfatizamos previsões sobre a obra em contrapartida às propostas e expectativas dos moradores deste distindo condomínio.

Os moradores terão até sexta-feira, dia 15/07 para nos comunicar o voto para que possamos dar prosseguimento ao projeto.

Portaria Original

Proposta 01 (a prevista no orçamento aprovado na assembléia de 26/06/2008)

Obras- 1) Portas e vidrarias laterais com vidro temperado blindex de 10mm com puxadores

2) Molas e pivot para abertura de portas

3) Serviço de marcenaria para ajustes das molduras e acabamentos

4) Serviço de instalação das fechaduras eletromagnéticas e conexão com os interfones.

Tempo - 20 Dias úteis sem a necessidade de interrupção na passagem pela portaria principal (salvo durante a instalação das portas que duram menos de 2 dias de trabalho).

Custo- R$ 6.900,00 (Taxa extra- 3 X R$ 100,00)

Proposta 02 (a prevista como opção para retirar o aspecto das madeiras na entrada)

Obras- 1) Portas e vidrarias laterais com vidro temperado blindex de 10mm com puxadores
2) Molas e pivot para abertura de portas
3) Serviço de marcenaria para ajustes das molduras e acabamentos
4) Serviço de instalação das fechaduras eletromagnéticas e conexão com os interfones.

5) Revestimento das molduras de madeira com aço escovado ou inox.

Tempo - 28 Dias úteis sem a necessidade de interrupção na passagem pela portaria principal (salvo durante a instalação das portas que duram menos de 2 dias de trabalho).

Custo- R$ 8.350,00 (Taxa extra- 2X R$ 100,00 + 1x R$ 170,00)

Proposta 03 (a prevista na expectativa de alguns moradores após a assembléia)

Obras- 1) Portas e vidrarias laterais com vidro temperado blindex de 10mm com puxadores
2) Molas e pivot para abertura de portas
3) Serviço de marcenaria para ajustes das molduras e acabamentos
4) Serviço de instalação das fechaduras eletromagnéticas e conexão com os interfones.

5) Serviço de pedreiros e marmoraria com o nivelamento das molduras da porta e substituição da madeira por mármore Bahia (semelhante a já encontrada nos acabamentos da portaria)

Tempo - 45 Dias úteis com a necessidade de interrupção de uso das portarias por pelo menos 15 dias com uso de tapumes de madeira. (os moradores terão de entrar pela porta de trás).

Custo- R$ 11.600,00 (Taxa extra- 5X R$ 100,00)

OBS- Não podemos garantir que as cores das peças de mármore Bahia estejam totalmente de acordo com as já existentes nos acabamentos de portarias e jardineiras já existentes.

ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DO CONDOMÍNIO SQN Bloco F – Asa Norte – Brasília - DF

terça-feira, 27 de maio de 2008

ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DO CONDOMÍNIO SQN Bloco F – Asa Norte – Brasília - DF


Aos 26 dias do mês de maio do ano dois mil e oito, reuniram-se em Assembléia Geral (ordinária) os Senhores Condôminos do Condomínio do Bloco F da Super Quadra Norte, situado nesta Capital na SQN 407- Asa Norte – Brasília DF. A reunião, atendendo a convocação expedida pela administração, por determinação do Sr. Síndico Augusto César da Motta Willer,CI 1 545 096 SSP DF, na qual realizou-se no térreo (pilotis) do próprio prédio, às 20:00 horas em segunda convocação, tendo em vista o quórum insuficiente no horário estipulado. Foram instalados os trabalhos com a presença dos Senhores Condôminos que assinaram a lista de presença em anexo, tendo sido eleito Presidente da Mesa a Sra Erika Elizabeth Vidal, condômino do apto. 306, o qual convidou a mim, Sr. Augusto César da Motta Willer, condômino do apto. 306, para secretariá-lo. Aberta a sessão, a Senhora Presidente leu a Ordem do Dia, após o que colocou em pauta o seu; item "A": Prestações da gestão da administração do ano base 2007 para finalização da gestão. Item "B": eleição da nova administração que se subentende como: Síndico, Sub-Síndico e dois conselheiros fiscais. Item "C": projetos para melhorias no condomínio supracitado com finalidade da melhoria da qualidade de vida e segurança dos moradores. Item "D": Apresentação do orçamento com estimativas de gastos e custos de manutenção do fundo de reserva obrigatório. Ato contínuo atendeu-se ao item "A" com apresentação dos dados referentes e respectiva aprovação unânime dos integrantes da assembléia. Prosseguindo a pauta, a eleição da nova administração como visto no item “B”, com explanação das chapas e propostas. Diante ao ato foram eleitos por unanimidade o seguinte corpo administrativo: Síndico: Sr. Augusto César da Motta Willer (Apt. 306), Sub-Síndico: Sr. Flávio Silva Cruvinel (Apt. 201), conselheiro Fiscal 01 – Simone dos Santos G..Aguiar (apt. 108), conselheiro Fiscal 03 – Maria Francisca Cruvinel (apt. 201). As condições de exercícios desta administração seguem as mesmas condições estabelecidas no regimento interno deste condomínio. Atendeu-se ao item "C" onde se estabeleceu a prioridade na troca das portas e fechaduras das portarias bem como melhorias técnicas na segurança noturna deste condomínio. Ante ao fato unânime entre os presentes, aprovou-se o projeto e orçamento realizado pela administração onde se efetuaria a empreita da reforma das portarias segundo projeto apresentado, estimando a taxa extra em cinco parcelas de R$ 100,00 (Cem Reais) a ser cobrada em julho, agosto, setembro, outubro e novembro do ano corrente. Finalmente, apresentaram-se as planilhas e previsão de orçamento dos gastos do ano administrativo entre junho de 2008 e maio de 2009 sendo aprovado o reajuste da taxa condominial que, doravante, passa ao valor de R$ 380,00 (trezentos e oitenta Reais). Outorgada a seguir, como ninguém mais quis fazer uso da palavra, a Senhora Presidente deu por encerrado os trabalhos, tendo determinado a lavratura da presente ata, que achada de acordo, consoante deliberado, será registrada em cartório e anexa no livro de atas, tendo sido assinada pela Senhora Presidente e por mim, Secretário.

Brasília, 26 de maio de 2008.

EDITAL DE NOVA CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLÉIA DO CONDOMÍNIO DA SQN 407 BLOCO F.

quinta-feira, 22 de maio de 2008

Prezados Condôminos:

Na qualidade de Síndico deste Condomínio, sirvo-me da presente para convocar V.Sas para participarem da Assembléia Geral, a realizar-se no próximo dia 26 de maio de 2008 (segunda-feira), no pilotis (térreo) do próprio prédio, às 19:40h horas em primeira convocação, contando com a presença de pelo menos metade dos votos totais, ou às 20:00h horas em segunda convocação, no mesmo dia e local, com qualquer número de presentes, para deliberarem sobre a seguinte ORDEM DO DIA:

1. Apresentação dos balancetes, receitas, despesas e orçamentos para o ano de 2007 com respectivo parecer sobre a taxa condominial e taxas extras.
2. Eleição para a gestão 2008 da administração (síndico, subsíndico e comissão fiscal).
3. Discussão sobre projetos para o condomínio do bloco F da SQN 407.
· Substituição dos portarias por Blindex com fechaduras mais modernas e seguras
· Aquisição de um hidrômetro para o direito condominial de acesso a água para irrigar jardins (não inclui a taxa de esgoto).
· Aprovação do Regimento Interno para normatizar o cotidiano e as relações entre os condôminos (ver proposta no informativo de dezembro ou em http://sqn407blocof.blogspot.com)

OBSERVAÇÕES:

* É lícito aos senhores condôminos se fazerem representar na Assembléia ora convocada por procuradores, munidos com procurações específicas;
* A ausência dos senhores condôminos não os desobrigam de aceitarem como tácita concordância aos assuntos que forem tratados e deliberados.
* Os condôminos em atraso nos pagamentos de suas taxas condominiais não poderão votar nas deliberações.

Cordialmente,
__________________________________
Síndico: Augusto César da Motta Willer

Taxa de condomínio reflete inflação

sábado, 10 de maio de 2008

Hubert Gebara*
A construção de condomínios em SP vai crescer 431% em um ano. A estabilidade econômica e as facilidades no financiamento de imóveis levaram as construtoras a construírem milhões de metros quadrados em 2007. Significa dizer que, mais que nunca, condomínios verticais ou horizontais se consolidam como a mais viável e moderna forma de moradia, com um crescimento maior do que as cidades onde estão. Esse crescimento vai ocorrer numa cidade em que já existem 27mil dessas unidades, que movimentam por sua vez 8 bilhões de reais anualmente. Se condomínios inflacionassem a economia, seria um deus nos acuda. Mas não é assim, felizmente. Afirmar isso seria como se, numa dieta mal feita de emagrecimento, a culpa fosse do abacate. A despesa condominial não causa inflação. Ao contrário, reflete a inflação dos seus itens agregados. A energia elétrica e a água sobem, o salário dos funcionários do prédio sobe em decorrência dos reajustes do dissídio. Tudo isso tem de ser calculado no valor do condomínio, que nada mais é do que um somatório desses aumentos. Outro folclore é que a taxa condominial cresceu mais que os aluguéis no últimos anos. Não é bem assim. O aumento dos aluguéis reflete a lei da oferta e da procura, enquanto a taxa condominial é uma mero rateio das despesas num regime democrático. A lei da oferta e da procura oscilou a favor dos inquilinos nesse período. O ciclo de alta entretanto já começou no segmento e as coisas tendem a mudar doravante. A economia começou a funcionar no Brasil, graças a Deus. Não estamos desejando que os aluguéis subam. Estamos apenas fazendo a defesa do valor da taxa condominial, que agrega antigas e novas despesas. Entre estas, despesas com segurança, que antes simplesmente não existiam, agora estão na ordem do dia. A chamada lei da cidade limpa tirou receita dos condomínios que vendiam espaços publicitários em suas laterais. Novos itens de lazer foram agregados a essas comunidades - nada disso é grátis. Tudo isso faz a taxa subir. Necessário e inevitável. *Hubert Gebara é vice-presidente de